65%的物业股跌破了发行价之后
两年前，保利物业登陆港交所，豪华的基石投资者阵容，开启了资本对物管行业的狂热追捧。在此之前，虽然已有多家物业公司上市，但知名投资者寥寥。
后来，世茂服务、金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活相继在港上市，每一家都携有豪华投资者阵容，资本对物业行业的狂热达到顶峰。
而这一盛况仅仅才过去不到400天。
目前，港交所上市物管公司50家，除去3家介绍形式上市的以及1家资产重组上市的，剩下的46家上市物管公司中，截至12月30日，已有30家跌破发行价。
在30家跌破发行价的物管公司中，有21家的跌幅超过25%。
其中最早上市的彩生活、中奥到家，以及去年的大热门世茂服务、恒大物业，与IPO价格相比，跌幅已将近70%。
不知道当年看中这些标的的投资人们，现在有没有抄底的冲动。毕竟对于恒大物业和世茂服务来说，刚过去一年股价就打3折了，这促销力度还挺大的，走过路过不能错过啊！
伴随着整个行业的股价下跌，从今年上半年开始，投资人对于新上市物管公司的投资热情已是降至冰点。当年的高瓴资本、雪湖资本等明星投资人早已淡出视野。
目前更多的是一些想做社区生意的「新面孔」，诸如想做智慧社区业务的小米、商汤科技，以及想把防水材料直接卖到社区里的东方雨虹创始人李卫国。
仅仅一年时间，投资人对物管企业的态度，就从追捧到弃之如敝履。我们不禁要问，物管行业的投资逻辑真的发生了翻天覆地的变化了吗？
物管行业既没有像教培、地产那样受到政策的打压，相反国家还出台了一系列鼓励发展的政策；也没有像航空、旅游、酒店、商超等受疫情影响较深，相反物业公司是疫情防控的最前沿，还享受了各种补贴政策。
究其原因，匠朴研究所认为，主要还是市场对行业有这么几点顾虑：
1、还债的工具人
并且，如果被摆上货架出售，那就会直接按一级市场10-15倍的估值来计算了，有的甚至会更低。
因为，现在的并购行情，已不像碧桂园服务并购蓝光嘉宝时那样。市场上已有太多的优质标的。并且有了彩生活的案例后，大家更想并购核心优质资产，价格也会压的比较低。
目前，上市物管公司中，股价较首发价跌幅最大的，如彩生活、世茂服务、恒大物业、烨星集团、合景悠活、荣万家等，都属于关联地产公司已爆雷或处于爆雷边缘的。
但地产行业目前已近黎明，相信随着这一最大顾虑的消解，物管企业的股价也将迎来春天。
而且，目前已有物管公司通过引进战略投资者，给投资人吃定心丸。比如金科服务就引入博裕资本作为第二大股东。一方面，母公司通过出售部分股权来还债；另一方面引入战投降低工具人风险；同时，博裕资本还能在春天来临前，低价获得优质资产。
2、中小物管公司的投资价值
除了因为关联地产公司爆雷风险而下跌的物管公司以外，大量的中小物管公司因为规模较小，未来生存空间存在被挤压的风险，股价下跌幅度也相对较大。其中大多为今年新上市的物管企业，上市即破发成为常态。
但我们认为，中小物管公司同样增长可期。一方面因为其基数低，增长空间大增速快。另一方船小更灵活，只要服务做得好，做出特色，做高密度，同样可以割据一方。
3、开发商的交付风险
受地产政策影响，投资人对开发商未来的新房交付有顾虑，毕竟基础物管服务中，新盘贡献的利润最高。
但是，目前大部分的物管公司，每年新拓的面积中，来自第三方的面积占比已经在上升。而且当前的地产政策，并不会马上影响到物业的交付。因为现在交付的大多是两三年前开发的项目，并且因为前几年的快速扩张，接下来正是物业交付高峰。
虽然今年地产开发受政策影响较大，但未来还有两年的时间来采取措施，对冲交付风险。并且关联地产公司开发规模下降，并不意味着整个地产行业的规模下降。只要提升外拓能力，未来新盘的交付并不会受到太大的影响。
4、关联交易风险
这一顾虑主要有两方面，一方面是开发商购买物管公司服务，未来可能开发商对物管公司的输血能力有所下降。另一方面是物管公司高溢价购买关联地产公司资产，搞利益输送，如世茂服务、奥园健康。
对于开发商对物管公司的输血，我们认为，没必要对这部分收入患得患失。有这部分收入更好，没有则意味着未来独立性更强。而物管公司对关联方的利益输送，毕竟是个别现象。
综上所述，物管行业的投资逻辑并未发生根本性的变化。随着地产调控政策的转变，物管行业也将迎来春天。博裕资本战略布局金科服务只是一个开端。